Правила будівництва – простими словами

Шановні ніжинці, радимо всім прочитати цей матеріал. Знання основ будівельного законодавства – ваша запорука правильного оформлення своїх прав на майно, економії часу та коштів. На жаль, більшість громадян керується логікою «зараз побудую, ніхто не побачить, а потім колись легалізую – коли виникне потреба». Це вірний шлях до проблем та витрачання часу на те, як їх вирішити без неприємних наслідків. Причин для такого ходу думок багато – від заплутаних для розуміння законів до сформованого роками менталітету.

Між тим, дозвільна процедура у будівництві останніми роками значно спростилася та доступна кожному без сторонньої допомоги. Особливо якщо ви товаришуєте з порталом «Дія» – справа за декількома замовленнями послуг онлайн.

Отож, наведемо основні встановлені законами України правила будівництва (у тому числі реконструкції і капітального ремонту) простою для розуміння мовою. Ознайомлення з ними та врахування під час виконання будівельних робіт збереже ваш час та дозволить уникнути неприємних штрафних санкцій або гірше того – потреби знесення неправильно побудованого майна.

1. Підхід «я маю право будувати на своїй земельній ділянці без будь-яких дозволів, оскільки вона моя» – неправильний і протизаконний. Порядок забудови ділянок визначає Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності». Розглянемо тут найпростіший приклад – близьке кожному громадянину індивідуальне житлове будівництво. Є три базові умови для початку:

• приватизована або з правом оренди (іншого користування) земельна ділянка з цільовим призначенням, яке відповідає вашим намірам забудови. Будуємо житловий будинок – маємо у власності земельну ділянку з призначенням «для будівництва та обслуговування житлового будинку».
• отриманий у відділі містобудування та архітектури виконкому будівельний паспорт. Безкоштовний документ, який видається протягом 10 робочих днів на підставі поданої вами у ЦНАП м. Ніжина або через «Дію» заяви та містить дозволену схему забудови земельної ділянки. Для чого він потрібен – архітектор розпланує на схемі ділянки будинок та господарські будівлі з урахуванням будівельних, протипожежних, санітарних норм, зазначивши відстані та відступи між будівлями та межами.
• отримали будівельний паспорт – подаємо у «Дії» або через ЦНАП м. Ніжина повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Простий декларативний документ максимально спрощеної форми, який містить інформацію про вас як забудовника та про ваш об’єкт будівництва. Ним забудовник інформує державу про свій намір почати будівництво. Подали повідомлення – на наступний день можемо будувати. Все легко!

2. Саме тому не варто відкладати на колись приватизацію земельних ділянок. Наразі в Україні саме цей процес потребує і часу, і коштів, проте саме набуття права на землю є первинним для можливості реалізації вами щодо цієї ділянки інших прав. Право власності – одна з основоположних умов існування громадянського суспільства, гарантоване нам Конституцією.

3. Підхід «я зараз побудую, а потім БТІ виготовить мені техпаспорт і цим узаконить будівлю» - докорінно неправильний. Будь-яке БТІ – лише підприємство, яке надає вам послугу з технічної інвентаризації – визначення технічних характеристик будівлі та виготовлення плану її розташування – незалежно від того, законним чи протизаконним шляхом побудована або реконструйована будівля. БТІ – не органи влади та не можуть приймати об’єкти в експлуатацію.

4. Так само підхід «я зараз побудую, а потім колись за потреби легалізую/узаконю самочинне будівництво» - неправильний, тягне за собою реальні штрафні санкції та у окремих випадках – судове рішення про знесення незаконного будівництва. Яке потім доведеться виконувати. Штрафи для фізичних осіб за незаконну забудову приватних присадибних ділянок наразі починаються з 4250 грн., за забудову земельних ділянок комерційного та виробничого призначення – від 8500 грн., а для великих об’єктів будівництва сягають 51 тис. грн. Куди серйознішими є штрафні санкції для підприємців та підприємств – аж до 2,14 млн. грн.

З жовтня цього року контроль за будівництвом, у тому числі без дозволів, здійснює Державна інспекція архітектури та містобудування України. Втім, орієнтовно з листопада ці повноваження можуть перейти безпосередньо до Ніжинської міської ради. Одночасно планується збільшити відповідальність за незаконне будівництво – із зростанням суми штрафів та запровадженням кримінальної відповідальності (стосовно великих об’єктів соціально-економічного призначення).

Не помиляйтеся в думці, що ваше самочинне будівництво приховане від сторонніх очей і його неможливо виявити. Сучасні доступні технології аерофотозйомки, геоінформаційні системи дозволяють з легкістю виявити усі об’єкти, побудовані без дозволів, а також скласти повну хронологію будівництва та викрити усі невідповідності при фальшуванні фактів. Тому це також хибний шлях, який не варто брати на озброєння. Нерідко спрацьовує й старий сусідський фактор.

Проте деякі побудовані свого часу без дозвільних документів дійсно можна узаконити. Це правило стосується:

• індивідуальних житлових будинків, дачних та садових будинків площею до 300 кв.м, прибудов до них та господарських будівель, розміщених на присадибних ділянках – які були побудовані у період з серпня 1992 року по квітень 2015 року;
•  будівель сільськогосподарського призначення, побудованих до березня 2011 року.

Обов’язковими умовами для такого узаконення є наявність у вас права власності або користування на землю, а також відповідність побудованого будівельним нормам та містобудівній документації Ніжина.

5. Пам’ятайте, що реконструкція і капітальний ремонт – це також будівництво. І воно так само потребує оформлення дозвільних документів за загальним правилом, описаним у пункті 1. Прибудова до житлового будинку, надбудова (у т.ч. мансарди), перебудова всередині будинку або квартири зі зміною складу і площі житлових/ нежитлових приміщень – все це реконструкція.

Раніше внаслідок неоднозначності трактування законодавства ряд таких робіт помилково називали переплануванням. Перепланування дійсно не потребує отримання дозвільних документів, проте включає в себе досить обмежений перелік робіт, які не змінюють площ та призначення кімнат і приміщень.

6. Деякі будівельні роботи виконувати прямо заборонено. Зокрема є протизаконними та не підлягають подальшому оформленню: одиночні прибудови балконів до багатоквартирних житлових будинків; будівництво господарських будівель (гаражів, сараїв) на прибудинкових територіях багатоквартирних будинків; внесення змін у стінову систему квартир без попереднього обстеження технічного стану конструкції та розробки проекту; будувати господарські будівлі по межі присадибної ділянки з порушенням прав сусіднього власника; захоплювати під час будівництва території загального користування, порушувати межі вулиць – «червоні лінії» – навіть під час встановлення парканів присадибної ділянки. Цей перелік далеко не вичерпний, проте містить основні порушення, характерні для Ніжина та сіл громади.

Окремо згадаємо про фасади та балкони багатоквартирних будинків. Сьогодні законодавство не містить прямої вимоги щодо погоджень з владою утеплень фасадів та заміни балконних конструкцій поза тими територіями, де вже прийнятий дизайн-код. Проте всі ми бачимо, коли за місяць-другий після прийняття в експлуатацію нової багатоповерхівки її фасад стає мозаїкою з різними за виконанням балконами (іноді навіть з вкрапленнями піноблоку) та точковими утепленнями різноманітних кольорів. Про яку естетику міського середовища тут може йтися?

Тому закликаємо ніжинців перед прийняттям рішення щодо зовнішнього утеплення, заміни конструкцій балконних рам погоджувати їх вигляд з міським відділом архітектури. Принаймні просимо під час утеплення обирати такі кольори штукатурки, які відповідають загальнобудинковій гамі кольорів. А ще краще – пам’ятати, що точкове утеплення квартир не є ефективним.

7. Насамкінець розповімо, що існують також будівельні роботи, які можна виконувати без будь-яких дозвільних документів та без прийняття в експлуатацію. Серед найбільш популярних:

• зведення на оформлених присадибних земельних ділянках тимчасових будівель і споруд без фундаментів – альтанок, теплиць, навісів, вбиралень, гаражів, погребів та інших подібних споруд;
• знесення і демонтаж будівель і споруд без подальшого будівництва;
• влаштування засобів доступності для маломобільних груп населення (зокрема пандусів) – за окремим погодженням з відділом містобудування та архітектури виконкому;
• відновлення будівель і споруд після надзвичайних ситуацій (зокрема пожеж) у попередніх розмірах;
• заміна покрівель будівель без втручання в несучі конструкції;
• переобладнання та перепланування будівель і споруд без втручання в несучі конструкції (про тонку межу між переплануванням та реконструкцією йшлося вище).

Маємо сподівання, що ви дочитали цей матеріал до кінця і тепер володієте базовим знанням будівельного законодавства. Принагідно нагадуємо, що у разі потреби додаткові консультації із зазначених питань можна отримати у відділах містобудування та архітектури, державного архітектурно-будівельного контролю виконкому Ніжинської міської ради.

Закликаємо ЗМІ і користувачів соцмереж активно поширювати його у своїх публікаціях для ознайомлення якомога ширшого кола громадян.